国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记
（涉企）办事指南
一、设定依据
《中华人民共和国民法典》
《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）
《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令[2016]第63号）
《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号））
二、办理流程
线上申办流程：
线上申办方式：可选择自助打证、窗口领证或邮递寄证，可通过粤省事下载电子证书
1、登录广东政务服务网线上申办：
（1）登录广东政务服务网，网址:http://www.gdzwfw.gov.cn/
（2）切换至惠城区自然资源局，点“行政确认”。
（3）找到需要办理的服务事项名称后点击“在线申办”，进入“广东省统一身份认证平台”。
（4）打开手机微信，使用右上角的“扫一扫”，扫描登录页面的二维码，开始人脸识别验证。
（5）人脸识别认证成功之后，即可进入惠州市不动产登记综合服务平台，点击需要办理的登记类型进行“在线申请”。
2、登录惠州市不动产登记综合服务平台线上申办：
（1）登录惠州市不动产登记综合服务平台
网址:http://bdc.huizhou.gov.cn/mainWeb/index/gdbdc?login=tyrz
（2）打开手机微信，使用右上角的“扫一扫”，扫描登录页面的二维码，开始人脸识别验证。
（3）人脸识别认证成功之后，即可进入惠州市不动产登记综合服务平台，点击需要办理的登记类型进行“在线申请”。
（4）按照指引完成业务的申报
线下申办流程：
三、申请材料
1、惠州市不动产登记申请表；
2、不动产权证书或国有土地使用证、房地产权证、房地产共有权证；
3、申请人身份证明（可通过系统信息共享获取的无需提交复印件）；
4、权属转移材料（提供以下材料之一）：
（1）买卖、互换、赠与合同；
（2）法律文书 （包括已生效的协助执行通知书、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、仲裁裁决书、仲裁调解书等）
（3）不动产产权交换协议书；
（4）公司合并协议、分立决议书、改制批准文件；
（5）委托拍卖合同及拍卖成交确认书等。
5、同意出售证明;
（1）全民所有制企业的不动产转让须上级主管部门或国有资产管理部门同意;
（2）集体单位的不动产转让须提供职工大会或职工代表大会决议;
（3）村民小组集体所有的不动产转让须提供村民小组会议决议;
（4）土地转让批复（属工业用地的需提供）。
6、税收材料：
（1）已完税的，提供完税证明材料；
（2）未完税的，即一窗受理的提供税费计征资料：支付土地使用权、房屋买卖全部相关价款的增值税发票（申请代开发票除外）；适用相关税种差额征收或据实征收方式的需提供土地房屋原值、允许扣除税金及合理费用的凭证及资料；符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
7、属划拨地转让的，需提交以下材料：
（1）用地批复（建设用地行政审批改革后不需提供）（可通过系统信息共享的不需提交）；
（2）《国有建设用地使用权出让合同》（可通过系统信息共享获取的无需提交复印件）；
（3）缴交地价款及完税证明材料（可通过系统信息共享获取的不需提交）；
四、收费依据及标准
（一）收费依据：
发改价格规〔2016〕2559号、粤发改价格〔2016〕180号、惠市发改价〔2017〕9号、粤办函〔2018〕273号、财税〔2019〕45号、自然资登记函〔2021〕2号等文件
（二）收费标准：
1、不动产登记费：住宅类：80元/件；非住宅类：550元/件；
2、证书工本费：核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。
3、小微企业免收不动产登记费，并实行告知承诺制。
4、如符合相关减免政策，按规定执行；如遇相关政策调整，按新政策执行。
五、税费指引
在国有土地使用权转让及存量房交易中，出让方涉及的税（费）种有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、所得税（企业所得税或个人所得税）、印花税；承受方涉及的税种有：印花税、契税、个人所得税（一般赠与时受赠方涉及）。常见业务类型税费一览表如下所示：
(一）个人转让住房
纳税人 | 税（费）种 | 适用条件 | 计税方法 | |||
转让方（个人） | 增值税
| 购买不足2年 | 计税金额×5% | |||
购买2年以上（含2年） | 免征 | |||||
个人销售自建自用住房 | 免征 | |||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||||
个人所得税 | 转让自用满5年家庭唯一住房 | 免征 | ||||
据实征收 | 能够提供房产原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | （计税金额-房产原值-合理费用）×20% | ||||
核定征收
| 不能提供房屋原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手住房的个人所得税核定征收率为1%，拍卖为3%） | ||||
土地增值税 | 个人销售住房暂免征收土地增值税 | |||||
印花税 | 个人销售住房暂免征收印花税 | |||||
受让方（个人） | 契税 | 首套住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | ||
90㎡以上 | 计税金额×1.5% | |||||
第二套改善性住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | ||||
90㎡以上 | 计税金额×2% | |||||
第三套及以上 | 无论面积大小 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 个人购买住房暂免征收印花税 | |||||
受让方（企业） | 契税 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | ||||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | |||||
（二）个人转让非住房
纳税人 | 税种 | 适用条件 | 计税方法 | ||
转让方（个人） | 增值税 | 取得(不含自建）的房屋 | （计税金额-购房原价）×5% | ||
自建的房屋 | 计税金额×5% | ||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
个人所得税 | 据实征收 | 能够提供房产原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | （计税金额-房产原值-合理费用）×20% | ||
核定征收 | 不能提供房屋原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手非住房的个人所得税核定征收率为1.5%，拍卖为3%） | |||
土地增值税
| 据实征收 | 提供旧房重置成本评估报告的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 | ||
提供原购房发票或原购房契税完税凭证的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-购房发票所载金额×[1 从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金 | ||||
核定征收 | 无法提供旧房重置成本评估报告或原购房发票或原购房契税完税凭证的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手非住房的土地增值税核定征收率为5%） | |||
印花税 | 产权转移书据 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
受让方 | 契税 | 计税金额×3% | |||
印花税 | 个人购买 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
企业购买 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | |||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | ||||
(三）企业转让存量房（包括住房和非住房）
纳税人 | 税种 | 适用条件 | 计税方法 | ||
转让方（企业） | 增值税 | 非自建项目 | 按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 预缴税款计税方法：（计税金额-购房原价）×5% | ||
自建项目 | 按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 预缴税款计税方法：计税金额×5% | ||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（小规模纳税人在上述计税方法基础减按50%征收) | |||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（小规模纳税人在上述计税方法基础减按50%征收) | ||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（小规模纳税人在上述计税方法基础减按50%征收) | ||||
土地增值税
| 旧房和旧建筑物 | 提供房屋及建筑物重置价格评估报告的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 | ||
不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告，但能提供原购房发票、原购房契税完税凭证的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-购房发票所载金额×[1 从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金 | ||||
印花税 | 产权转移书据 | 计税金额×0.05% （小规模纳税人在上述计税方法基础减按50%征收) | |||
受让方 （个人） | 契税 | 首套住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | |
90㎡以上 | 计税金额×1.5% | ||||
第二套改善性住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | |||
90㎡以上 | 计税金额×2% | ||||
第三套及以上住房 | 无论面积大小 | 计税金额×3% | |||
非住房 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 住房 | 个人购买住房暂免征收印花税 | |||
非住房 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
受让方（企业） | 契税 | 计税金额×3% | |||
印花税 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | |||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | ||||
关于计税金额的说明：在存量房交易中，主管税务机关需先行应用惠州市存量房交易计税价格评估系统进行计税价格评估。 评估系统内的评估价格已整体调整为不含税评估价格。合同价格按规定自动换算为不含税成交价格后，自动与评估系统的不含税评估价格进行比较，按照孰高的原则得出不含税计税价格。
六、承诺时限
1、1个工作日内；
2、如需公告，公告时间不计入承诺时限。
七、办理地址
线下申办窗口地址：惠州市惠城区江北校园东路房产交易大厦不动产登记服务大厅
线上申办网址：
1、登录广东政务服务网线上申办：
网址: http://www.gdzwfw.gov.cn/
2、登录惠州市不动产登记综合服务平台线上申办：
网址: http://bdc.huizhou.gov.cn/mainWeb/index/gdbdc?login=tyrz
八、咨询电话：0752-2898533
监督投诉电话：0752-2898565
